【裁判要旨】

   在执行程序中，基于对消费者生存权的维护，赋予消费者对买受房屋享有排除另案执行效力的物权期待权。具体应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九之规定，在满足法定条件情况下，房屋消费者物权期待权可排除另案强制执行。

【案件来源】

  史雪莹诉中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、昆明明丰房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷案[案号：（2017）最高法民终278号]

【裁判文书】

   关于史雪莹主张的实体权利是否足以阻却执行的问题。最高人民法院认为，本案适用法律明确之后，本案审查的重点即为史雪莹提出执行异议的诉讼请求是否符合第二十九条规定的三个条件，是否可以据此阻却执行。

   (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，《“滇池泊屋”房产认购协议》签订的日期为2009年12月1日，时间在云南省高级人民法院于2014年3月19日作出执行裁定之前，即使按照华融资产云南分公司所称实际查封日期为2013年，签订认购协议时间亦在其前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《“滇池泊屋”房产认购协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款、交付方式,且史雪莹已经按照认购协议的约定交付全部款项，明丰公司亦向史雪莹出具了收到滇池泊屋4栋1单元0501号房795368元的收款发票。该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定双方存在商品房买卖合同关系。再次，《“滇池泊屋”房产认购协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。

   (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，房屋买受人史雪莹系在婚前签订认购协议，所购房屋用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。

   (三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据认购协议的约定及明丰公司给史雪莹出具的收款发票等证据，案涉房屋的价格为795368元，史雪莹已全额缴付。华融资产云南分公司虽对史雪莹是否交付全部款项以及对案涉房屋的房价有异议，但未提供相关证据证明，且即使按照华融资产云南分公司主张的《滇池泊屋小区商品房准售房源及房价公示》信息上公示的案涉房屋价格为937398元,史雪莹所付价款亦已超过50%。

【相关法律法规】

   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

   第二十八条

   金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

   第二十九条

   金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。