开发商、住房担保中心谁为没付贷款者买单？

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发布时间 2014-02-13 15:52:00 作者：

签订抵押贷款合同后未履行还款，开发商、住房担保中心，到底谁该为没付贷款的购房人担责？近日，北京市第三中级人民法院审结一起北京市住房贷款担保中心上诉招商银行股份有限公司北京东三环支行、北京中鸿天房地产有限公司保证合同纠纷二审案件，判决驳回住房担保中心的上诉，维持原判。

　　2001年5月，张某为购房与招商银行、中鸿天公司签订《抵押贷款合同》，约定张某向招商银行贷款211万元，并由中鸿天公司对张某的债务承担连带保证责任。2004年，招商银行又与中鸿天公司、住房担保中心签订《阶段性保证责任转移协议》，约定内容包括：“由中鸿天公司承担保证责任的购房贷款的阶段性保证责任转由住房担保中心承担；每笔贷款的保证期间，自协议生效之日起至该贷款项下房屋抵押登记办理完毕并将《房屋他项权证》交招商银行执管之日为止；中鸿天公司为借款人办妥房屋所有权证书后三个工作日内，将房屋所有权证交住房担保中心，未经招商银行同意，中鸿天公司不得将房屋所有权证交张某。中鸿天公司未将房屋所有权证交招商银行或住房担保中心的，住房担保中心对该笔贷款不承担担保责任等。”

　　2010年5月，张某购买的房产因另案被执行拍卖，房产属张某所有期间并没有办理房屋所有权证书。2012年，招商银行先后3次向中鸿天公司、住房担保中心发出履约通知，宣布张某累计欠月供74期，贷款提前到期，并要求偿还全部未还本金及相应利息。

　　随后，招商银行将中鸿天公司与住房担保中心诉至一审法院，要求二者对张某的贷款余款本金148万余元及相应利息、罚息、复利承担连带清偿责任，并承担其他维权费用。中鸿天公司认为保证责任已于2004年转移至住房担保中心，自协议签订之日起中鸿天公司对张某的保证责任已经解除。而住房担保中心则以保证责任转移协议生效条件尚未成就，张某在《阶段性保证责任转移协议》签订时属于逾期未还款状态，招商银行未进行告知等理由认为其不应承担保证责任。

　　一审法院经审理认定，免除中鸿天公司的担保责任，并确定住房担保中心对张某的贷款本金148万余元及部分利息、罚息、复利承担连带清偿责任，住房担保中心承担保证责任后有权向张某追偿，驳回了招商银行的其他诉讼请求。

　　住房担保中心不服一审法院判决，认为《阶段性保证责任转移协议》生效条件尚未成就，即使判决住房担保中心承担保证责任，也应当免除住房担保中心在抵押房屋物的担保之内的保证责任，向北京市第三中级人民法院提起上诉。

　　北京三中院经过审理认为，《阶段性保证责任转移协议》中明确约定协议经三方签字盖章后生效，而住房担保中心所主张的协议中关于其取得房屋所有权证与承担保证责任关系的约定，根据协议上下文条款及全文内容，应当理解为是对中鸿天公司办妥房产证后应履行交付责任的约定，并非合同生效条件的约定。同时，保证责任转移协议也明确了住房担保中心承担保证责任的期间是在房屋办理完抵押登记之前，住房担保中心要求只承担物的担保价值之外的责任，同样缺乏事实和法律依据，因此作出上述判决。